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Metodologia
fonte do dado
Portal de dados abertos da Prefeitura de Fortaleza (Secretaria de Finanças — SEFIN), dataset de Transações Imobiliárias / ITBI. Dado público, atualizado pela própria prefeitura.
o que consideramos
- Transações dos últimos 24 meses, por padrão.
- Área útil maior que 10 m².
- Valor da operação maior que R$ 10.000.
- Coordenadas dentro do perímetro oficial de Fortaleza.
- Tipologia classificada em: apartamento, casa, terreno, comercial ou outro.
mediana, não média
A mediana é resistente a outliers (imóveis excepcionalmente baratos ou caros). Quando exibimos uma faixa, é o percentil 25 ao 75, ou seja, onde está a metade do miolo das transações.
tamanho mínimo de amostra
Só exibimos um bairro + tipologia quando há ao menos 5 transações no recorte. Abaixo disso, o cálculo não é estatisticamente útil.
lgpd
O ITBI inclui nome e CPF de compradores e vendedores. Nunca exibimos esses dados. O endereço exato também não é retornado nas páginas públicas — só o bairro.
limitações
O ITBI representa o valor tributado, não necessariamente o valor efetivamente pago. Ainda assim, é o sinal mais próximo do preço real disponível publicamente — muito mais confiável do que preço pedido em anúncio.